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貸款年期長短因人而異有讀者來電郵詢問：現時買屋申請15年貸款還是30年貸款較為好？由於貸款年期長短和貸款人的財政狀況關係密切，而每個人的收入及支出各異，選擇15年或30年期房屋貸款計劃因人而異，貸款人應根據個人的情況選擇最適合自己的貸款年期。首先我們比較一下15歲貸款及30年貸款的付款總額及利息支出。 以貸款十萬元為例，目前15年定期固定利率約6.5%，貸款人每月供款$871 (不包括地稅及保險)，15年供款額為$156,780，貸款人的利息支出$56,780，同樣貸款十萬元，目前30年定期利率約為7%，貸款人每月供款$665。30年供款總額為$239,400，貸款人總共付的利息為$139,400。兩者相比較，30年貸款的利息支出比15年要高出一倍有多。 如果貸款人的財政狀況良好，收入穩定且符合15年貸款的要求，一般銀行要求貸款人每月的房屋開支PITI (即供款、地稅、保險) 不超出貸款人月收入的28%。那麼貸款人選擇15年期貸款比較適合。一來目前15年貸款利率比30年低0.5%，二來貸款人可省回不少利息支出。 反之，如果貸款人的收入不穩定(例如貸款人的職業為地產經紀或貸款經紀)，貸款人則最好選擇30年期貸款。這樣當貸款人收入較多時，貸款人除了每月支付供款外，可直接支付本金以減少供款年期。當貸款人收入較少時，則較易應付每月供款。進可攻退可守，是為較穩妥的策略。 不論是15年貸款或是30年貸款，貸款人在開始幾年的所供款大部分用作支付利息。例如十萬元15年貸款的首月供款$871，當中有$542是利息支出，其餘$329才是歸還本金，而同額30年貸款的首月供款$665中有$583是利息支出，所付本金只有$82。而後每月供款中的利息逐漸降低，本金逐漸增加，直至最後一期貸款人所付利息減至零。 因此，如貸款人計劃在短期內 (10年內)付清貸款，或短期內可能會賣屋，則採用15年貸款較為化算。因15年期貸款雖然每月比30年貸款多付$206，但以$329歸還本金扣除多付的$206，尚餘$123本金，比30年貸款首月支付的本金$82仍多出$41。當然，如果貸款人擅長於投資，且投資回報率高過現時貸款利率同時又屬低風險項目，那麼貸款人當取年期較長的貸款，因房屋貸款的利率相比其它商業貸款的利率為低，貸款人巧用房屋貸款進行投資，是為投資方面的高手。 ---------- 714 / 法律聲明: 以上內容屬作者個人觀點，僅供參考。---------- Golden Realty, Inc
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