物業管理的「基本法」

物業管理在美國早已形成專業化，從事物業管理的專業人員必須接受政府認可的培訓課程，甚至要考取牌照才能執業。不少擁有小型投資物業的業主，往往對物業管理一知半解，其管理方法仍停留在十分陳舊的作業方式，管理不善而造或大或小的損失，其中包括原可避免的法律訴訟；管理不當而造成物業的不良狀況；甚至影響到投資物業的出售。本文針對小型住宅投資物業的管理，提供一些基本的法則供大家參考。

租客的選擇：選擇租客是整物業管理的重要環節。穩定的租金收入可為物業投資者帶來平穩的投資回報。有不少業主不太重視租客的選擇，只要有人付押金和租金，便隨便將物業出租給未經篩選的租客，這樣可能在未來為業主留下隱患。萬一業主碰上個賴皮租客不付租金，業主一般需要花上三個月的時間才能通過法律途徑將租客驅逐。白白損失租金不在話下，業主還要花上時間及金錢去趕走白住的租客。故業主在出租物業前，應查清楚租客的工作及信用。一般有正當職業及租定收入兼且具備良好信用的租客最佳。另外，業主還應向租客的前任業主查詢其情況，調查該租客在以後有否毀約的不良紀錄。
物業的維修保養：物業保養的好壞直接影響出租率及投資回報。業主每年應在管理開支預算中留下一部分作為物業日常維修費用，定期檢查租客使用物業的情況，對物業進行定期的維修保養，確保物業的狀況良好。業主切忌和租客商量以不負責維修來換取較低的租金，以免有些租客為節省費用而造成物業處於缺乏保養的狀況。
使用適當的租約及有關文件：租約是業主和租客之間的協議，其中除了雙方商定的租金及年期外，還規定了雙方的責任和義務。業主切忌以口頭協議代替書面簽約，以免將來發生糾紛而出現口講無憑的情況。另投資物業的租約屬於重要的文件，業主在出售物業時，一般都必須提供租約給買方，以取得銀行的貸款。業主在交付物業給租客使用時，最好準備一份物業檢視表給租客填寫並簽名，當租約屆滿時，業主可對照當初的物業檢視表以確定在租約期間的物業是否受到破壞。
妥善保管押金：根據佛州法律，業主必須將租客的押金存入銀行帳號並通知租客。一般而言，業主有三種方法保管客戶的押金。(一)業主將押金存入獨立的無利息銀行帳戶；(二)業主可將押金存入有利息收入的獨立帳戶，但業主要將利息收入的75%支付給租客，或按5%的年利率支付利息給租客。業主可任選其一；(三)不設押金獨立帳號，但業主必須向法院書記員提供和押金同等金額的票據 (bond)或$50,000金額的票據，並按年利息5%支付利息給租客。一般業主都採用簡單而又方便的辦法保管押金，即將押金存入有利息的獨立帳號。當租客在約滿退租時，業主便在十五天內通知租客需要賠償的損壞金額或必須將押金退回。
禁止租客私自裝修房屋：業主可視情況根據租客的要求來裝修房屋，但不可允許租客私自裝修房屋，原因是除了避免物業受到破壞外，還牽涉到事故的安全責任，萬一裝修人員在工作時受傷，業主可能會負上不可推卸的責任。故業主必須僱用有工作保險的承建商裝修房屋，避免負上有關的事故責任。
購買必須的保險：購買必要的保險在物業管理中非常重要，業主應當為投資物業購買多項保險，以保障自己的投資。有關出租物業的各類保險，業主可向保險公司查詢有關詳情。

以上幾項是物業管理中的基本法規，業主在物業管理中可作為參考。按佛州法律，業主可親自管理物業，也可以固定薪金(非佣金)聘請僱員管理物業。但大部分投資者都是以合約形式聘請有牌照的地產公司或管理公司來管理物業，一般管理的費用以租金收入的百分比計算，費用的多少則似乎物業的大小而定，投資者可向地產公司查詢有關詳情。

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