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利率走向主導地產後市許多人都關注美國房地產市場的未來走勢，房屋價格在過去的幾年間上漲幅度令不少人都大跌眼鏡。在美國經濟持續不景氣的大氣候下，房屋市場仍保持一枝獨秀確屬奇蹟。以往每當經濟衰退時，美國的房屋市場和股市往往都首當其沖地受到波及，但這次卻屬例外，只有股市受到一定的影響。最近美國股市已開始回升，而地產價格在三年間的累積升幅甚至超過50%，究竟地產升勢是否見頂呢？要知道這個問題的答案，必須探討貸款利率的未來走勢。 筆者認為在目前的地產市道下，未來的利率走向對地產後市的走向起關鍵性的作用。今年六月間，三十年固定房屋貸款利率曾低減5%，創四十年以來的低利率紀錄，全美房屋市場的銷售也創下了歷年的紀錄。至今年八月份，房屋貸款利率因受到債券市場的影響而在短短的二個月內升至6.5%。房屋銷售迅即下降。可見貸款利率左右目前房屋市場走向。在經濟未能大有起色之前，相信美國政府會繼續採取低息政策以催谷消費。政府通過不斷減息確實對房屋消費及整體經濟起到重要的作用。但政府能否一直保持低利率政策令人置疑。最近眾議院以高票通過了870億美元的伊拉克重建和軍事撥款，看來此項撥款已勢在必行。本來當經濟不景氣時，政府增加開支將有助於加大貨幣流通是而刺激經濟，但因這項撥款開支大部份都在海外使用，對美國國內經濟將無補於事，反而使美國金融市場上的貨幣供應量減少，從而推高貸款利率。 雖然政府可通過財政手段影響短期利率的走勢，但遠期貸款利率(包括房屋貸款利率)卻受到國內金融市場貨幣供應量的影響。如果美國政府繼續長期在伊拉克進行軍事行動，未來貸款利率勢必上漲。倘貸款利率上漲，無疑房地產市場將會受到直接的影響，但各地區的市場情況並非一致，有的地區房屋跌價；有的地區房屋的價格升勢放緩。從總體上而言，貸款利率上升將不利於房地產市場。相反，若三十年房屋貸款利率再度低至5%(目前約6%)，投資者將會受低息吸引而入市買屋，錯過上次低息機會的買家也會入市，房屋市場勢必再掀高潮！ ---------- 802 / 法律聲明: 以上內容屬作者個人觀點，僅供參考。---------- Golden Realty, Inc
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